Bedeutung der EU-Sanierungspflicht für Immobilien

Hintergründe und Inhalte der EU-Sanierungspflicht

Die Überarbeitung der EU-Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden ist eine wesentliche Voraussetzung, um das Ziel der Klimaneutralität in Europa bis 2050 zu erreichen. Die Dekarbonisierung aller Gebäude ist dabei ein zentraler Aspekt. Schließlich stellen Gebäude nicht nur den größten CO₂-Emittenten der EU dar, sie verursachen vom Bau bis zum Abriss auch mehr als ein Drittel der Treibhausgasemissionen. Zudem sind sie mit einem Anteil von 40 Prozent am Gesamtverbrauch die größten Energieverbraucher, wobei etwa drei Viertel der Gebäude in der EU nicht energieeffizient sind.

Nach einem Bericht der EU-Kommission aus dem Jahr 2020 könnte die Renovierung bestehender Gebäude den Gesamtenergieverbrauch der EU um bis zu sechs Prozent reduzieren und die CO₂-Emissionen um etwa fünf Prozent senken. Vor diesem Hintergrund konzentriert sich die EU mit ihren Maßnahmen zu mehr ökologischer Nachhaltigkeit vor allem auf die Gebäude mit den niedrigsten Energieeffizienzwerten.

Gemäß dem Vorschlag des EU-Parlaments sollen alle Wohngebäude, die der niedrigsten Energieeffizienzklasse G angehören, bis 2030 energetisch auf die Klasse E und bis 2033 auf die Klasse D saniert werden. Allerdings mangelt es bisher an einheitlichen EU-Energieklassen und es bleibt unklar, welche Gebäude in die Klasse G fallen würden. In Deutschland reichen die Energieeffizienzklassen bei Häusern beispielsweise von A+ bis H. Für Eigentümer am schwerwiegendsten ist aber die Sorge, dass sie sich die Sanierungskosten nicht leisten können. Ein großer Teil der Wohngebäude in Deutschland erfüllt die strengen Richtlinien nämlich nicht. Nun gab es aber Änderungen an der Sanierungspflicht, die vielerorts für Aufatmen gesorgt haben.

Durchschnittswerte statt Einzelbetrachtung

Die ursprünglich strengen Pläne der EU für eine Reform der Gebäuderichtlinie wurden erheblich abgemildert. Statt sich an den zuvor festgelegten Standards für einzelne Gebäude zu orientieren, haben sich die EU-Kommission, der Rat und das Parlament nun auf eine alternative Lösung verständigt, bei der Durchschnittsziele für den gesamten Immobiliensektor vorgesehen sind.

In jedem Land wird der Gebäudebestand dabei künftig in zwei Kategorien unterteilt, wobei 43 Prozent mit den höchsten Energieverbräuchen als »schlechteste Gebäude« gelten. Man beabsichtigt, gezielt 55 Prozent der Energieeinsparungen durch Renovierungen in diesem Sektor zu erreichen. Es ist nicht überraschend, dass Wohngebäude dabei im Fokus der EU bleiben, da sie allein für rund 40 Prozent des Energieverbrauchs und 36 Prozent der Treibhausgasemissionen in Europa verantwortlich sind. Das Potenzial zur Einsparung ist daher erheblich. Die Frage, wer letztendlich die Kosten tragen soll, bleibt jedoch unklar. Dasselbe gilt für die Bedingungen, unter denen die Renovierungen durchgeführt werden sollen.

Vorgeschlagen war ein auf Durchschnittswerten basierendes Verfahren unter anderem von Bundesbauministerin Klara Geywitz. Sie vertritt den von der Wohnungswirtschaft geforderten Quartiersansatz als Alternative zur Sanierungsverpflichtung für einzelne Häuser. Demnach soll nicht ein einzelnes Gebäude seinen CO₂-Ausstoß senken, sondern ein gesamtes Quartier, zum Beispiel ein Stadtteil. Das heißt: »Die gut gedämmten Neubauten im Wohnviertel sorgen dafür, dass die Altbauten nicht sofort saniert werden müssen, weil nicht jedes Haus einzeln betrachtet wird«, sagte die Ministerin. Zudem regt sie an, zunächst in großem Umfang zu sanieren und statt bei den kleinen Häuschen bei den öffentlichen Beständen anzufangen. Dort seien die Potenziale für Einsparungen deutlich größer.

Trotz der neuen Fassung der EU-Sanierungspflicht können Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer aber nicht vollständig aufatmen. Obwohl Gebäude nicht mehr einzeln betrachtet werden, sondern der Immobiliensektor nun Durchschnittsziele erreichen muss, bleibt weiterhin ein gewisser Druck zur Sanierung bestehen.

Bei schlecht isolierten Bestandsbauten drohen Wertverluste

Besonders in ländlichen Gebieten war der Preisverfall bei Gebäuden mit niedrigen Energiestandards zuletzt deutlich spürbar. Die EU-Pläne könnten diesen Effekt weiter verstärken, da noch viele Fragen zu den geforderten Sanierungen offen sind, was Immobilien mit schlechten Energiewerten für potenzielle Käufer schnell unattraktiv macht. Die steigenden Zinsen zur Finanzierung von Immobilienkäufen tragen zusätzlich dazu bei, dass viele Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer sich wohl mit einem Wertverlust bei Immobilien abfinden müssen. Bisher werden nur wenige Gebäude großzügig saniert, um einen besseren Verkaufspreis zu erzielen.

In den meisten Fällen übersteigen die Kosten für Sanierungsmaßnahmen den Anstieg des zu erwartenden Verkaufspreises erheblich. Um den von der EU vorgesehenen Mindeststandard zu erreichen, schätzt »Haus und Grund Deutschland« Sanierungskosten von 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das bedeutet, dass ein Einfamilienhaus mit etwa 100 Quadratmetern schnell Kosten von 100.000 bis 150.000 Euro verursachen kann. Angesichts der anhaltenden Inflation bei Handwerksleistungen und Baumaterialien könnten die Kosten für Modernisierungsarbeiten in den nächsten Monaten sogar weiter steigen. Kaufinteressenten bevorzugen daher aktuell Immobilien, die bereits einen gewissen Mindeststandard ohne zusätzliche Renovierungsarbeiten bieten. Für Besitzer alter und renovierungsbedürftiger Gebäude könnte dies bedeuten, dass sie künftig noch größere Wertverluste hinnehmen müssen. Der Effekt auf den Immobiliensektor wird umso größer sein, je strenger die Bedingungen der EU-Richtlinie für Immobilienbesitzer ausfallen.

Seit Längerem Protest aus Deutschland

Der Eigentümerverband Haus & Grund geht davon aus, dass mehr als sieben Millionen Eigenheime und etwa 7,2 Millionen Bestandswohnungen in Deutschland von den Auswirkungen der EU Sanierungspflicht betroffen sein könnten. Laut der Deutschen Energie-Agentur Dena wurden etwa 60 Prozent der deutschen Wohngebäude vor der Einführung der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1979 errichtet, und viele davon wurden bis heute nur unzureichend oder gar nicht energetisch saniert.

Die individuellen Kosten für Hausbesitzer hängen daher stark vom bisherigen Sanierungsstatus ihrer Gebäude ab. Die staatliche Förderbank KfW schätzt die Gesamtkosten für Deutschland auf etwa 254 Milliarden Euro. Mögliche Sanierungsmaßnahmen könnten den Austausch von Fenstern, Heizungsanlagen oder Dämmungen umfassen. Bundesbauministerin Geywitz hat jedoch die Sinnhaftigkeit von Dämmmaßnahmen in Frage gestellt, da nicht jedes Haus durch sie automatisch an Wert gewinnen würde, wie sie in einem Interview mit der »Neuen Osnabrücker Zeitung« betonte.

Trotzdem könnte eine niedrige Energieeffizienzklasse tatsächlich negative Auswirkungen auf den Wert, den Verkauf und die Vermietung von Immobilien haben, da energetisch schlecht sanierte Bestandsgebäude bereits jetzt weniger attraktiv sind. Wenn die EU-Richtlinie in nationales Recht umgesetzt wird, könnten Eigentümer zudem zusätzlichen Sanktionen ausgesetzt sein, wenn sie die vorgeschriebenen Standards nicht erfüllen. Das gilt vor allem für Besitzer von Altbauten. Die Umsetzung liegt jedoch in der Verantwortung der einzelnen Mitgliedsstaaten, die hier voraussichtlich unterschiedlich agieren werden. Derzeit sieht der Gesetzentwurf auch Ausnahmen vor, darunter denkmalgeschützte Gebäude oder kleinere Bauwerke bis zu 50 Quadratmetern.

Aus Deutschland regte sich seit Längerem Protest an den Plänen. Nach den Debatten über das deutsche Heizungsgesetz sehen sich Hauseigentümer nun mit weiteren finanziellen Belastungen konfrontiert. Bundesbauministerin Klara Geywitz äußerte Bedenken gegenüber der geplanten Sanierungspflicht und hält sie für unangemessen. Ähnlich wie die Sozialdemokratin sehen auch andere deutsche Regierungsvertreterinnen und Regierungsvertreter die Vorschläge der EU kritisch.

Ampel ändert Meinung zur EU-Sanierungspflicht

Ursprünglich hatte die Bundesregierung dem Entwurf der Kommission zugestimmt. Die migrationsbedingte Wohnungsnot und der wachsende Zuspruch für die AfD haben aber dazu geführt, dass Deutschland den EPBD-Entwurf zusammen mit Italien entschärfte. Christian Lindner (FDP) sah in der ursprünglichen Fassung eine Gefährdung des sozialen Friedens. Klara Geywitz (SPD) lehnte die allgemeine Sanierungspflicht per Gesetz als »verfassungswidrig« ab. Dieses späte Umdenken ist durchaus folgerichtig, bedenkt man, dass die EPBD-Richtlinie in ihrer ursprünglichen Form auf massenhafte Enteignungen hinausgelaufen wäre, die im fundamentalen Widerspruch zum Recht auf Eigentum gem. Artikel 14 des Grundgesetzes und Artikel 17 des Lissabonner Vertrags stehen. Will beispielsweise ein Rentnerehepaar seinen Lebensabend im hart erarbeiteten Eigenheim verbringen, wird es von keiner Bank einen Kredit für die Sanierungskosten bewilligt bekommen. Dann besteht die Gefahr eines Notverkaufs und letztlich des Abrisses.

Auch warnt Bundesbauministerin Klara Geywitz vor den potenziellen Belastungen einer verpflichtenden Sanierung für Hausbesitzer. Sie betont, dass die Einführung einer Sanierungspflicht erheblichen Stress verursachen könnte, nicht nur finanziell, sondern auch bei der praktischen Umsetzung der Baumaßnahmen. Das ist zum Beispiel besonders bei denkmalgeschützten Altbauten der Fall. Hier bestehen zum Teil erhebliche bauliche Einschränkungen, die die Sanierungsmaßnahmen deutlich erschweren können. Die Eigentümer könnten mit den Anforderungen überfordert sein.

Auch Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund, äußert sich besorgt über mögliche dramatische Wertverluste bei älteren Gebäuden. Er warnt vor einem »Kostenhammer« aus Brüssel, sollte sich die radikale Position des Europäischen Parlaments im weiteren Gesetzgebungsverfahren zur EU-Gebäuderichtlinie durchsetzen. Der Immobilienverband Deutschland IVD befürchtet negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Deutschland.

Wie geht es jetzt weiter?

Die Pläne sind mit der Abstimmung im EU-Parlament noch nicht endgültig beschlossen. Ein Kompromiss zwischen den EU-Staaten und dem Europaparlament muss noch gefunden werden, bevor die Vorgaben in Kraft treten können. Die Verhandlungen erstrecken sich in der Regel über mehrere Monate. Falls ein Kompromiss erzielt wird, müssen die EU-Staaten die Regeln anschließend in nationales Recht umsetzen.

Die Reform der EU-Gebäuderichtlinie sieht auch konkrete Zeitpunkte vor, bis zu denen Gebäude spätestens die erforderlichen Energiestandards erreichen müssen, um bis 2050 klimaneutral zu sein (Netto-Null). Während der Umsetzung in nationales Recht werden auch mögliche Sanktionen für Immobilieneigentümer erörtert, die diese Ziele nicht rechtzeitig erreichen.