Energie­effizienz­klassen beim Haus – die wichtigsten Informationen im Überblick

Was sind Energieeffizienzklassen bei Immobilien und welche Rolle spielen sie?

Energieeffizienzklassen bieten eine Möglichkeit, den Energieverbrauch und die Energieeffizienz von Immobilien einzuschätzen. Sie dienen Eigentümerinnen und Eigentümern, potenziellen Käuferinnen und Käufern sowie Mieterinnen und Mietern als Referenz, anhand derer sie den energetischen Zustand von Objekten beurteilen und ihn mit anderen Immobilien vergleichen können. Damit sind sie eine zentrale Grundlage für Kaufentscheidungen.

Energieklassen werden üblicherweise anhand einer Skala von A+ (sehr gut) bis G (schlecht) kategorisiert. Kategorien wie A+ und A repräsentieren die höchste Energieeffizienz und den geringsten Energieverbrauch. B, C und D stehen für eine mittlere Energieeffizienz, während E, F und G eine niedrigere Energieeffizienz ausweisen. Die Einteilung erfolgt anhand eines festgelegten Endenergieverbrauchs pro m² pro Jahr für Heizung, Warmwasserbereitung, Belüftung und Kühlung. Im Interesse einer transparenten Darstellung werden die Energieeffizienzklassen wie bei elektrischen Geräten farblich gekennzeichnet. A+, A und B sind grün, C, D und E gelb, F orange und G rot.

Wie findet man heraus, welche Energieeffizienzklasse ein Haus hat?

Die Energieeffizienzklasse einer Immobilie findet man im Energieausweis, der von qualifizierten Fachleuten wie Schornsteinfegerinnen und Schornsteinfegern, Architektinnen und Architekten sowie Energieberaterinnen und Energieberatern ausgestellt wird.  Er bewertet die Energieeffizienz anhand verschiedener Kennwerte und enthält Informationen zu den genutzten Heizstoffen (wie Strom, Gas oder Holz), Energiekennwerten des Gebäudes und Empfehlungen für kostengünstige Sanierungsmaßnahmen. Der Ausweis schafft Transparenz hinsichtlich der energetischen Eigenschaften von Gebäuden und spielt eine entscheidende Rolle bei der Berechnung der Energiekosten. Es gibt zwei Haupttypen von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis.

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis zeigt den tatsächlich verbrauchten Energieverbrauch der Bewohnerinnen und Bewohner an, wobei er auf die Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre abstellt. Entsprechend stark ist er vom Verhalten der Bewohnerinnern und Bewohner abhängig. Die Kosten für einen Verbrauchsausweis belaufen sich auf ca. 50 bis 80 Euro.

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis ist aussagekräftiger, da er die Energiebedarfskennwerte des Gebäudes für End- und Primärenergie angibt. Die Berechnung basiert auf einer Analyse der Energiemenge, die bei durchschnittlicher Nutzung für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung benötigt wird. Er kostet zwischen 300 und 500 Euro. Welche Art von Energieausweis erforderlich ist, hängt vom Gebäudetyp selbst ab.

Die Berechnung der Energieeffizienzklasse

Die Energieeffizienz einer Immobilie wird anhand des Energieverbrauchs in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter Nutzfläche (m²a) bewertet, was normalerweise leicht über der tatsächlichen Wohnfläche liegt. Diese Bewertung bildet die Grundlage für die Energieeffizienzklasse des Gebäudes. Es gibt zwei verschiedene Werte, die hier eine Rolle spielen.

Der Endenergiekennwert ist entscheidend für die Ermittlung der Energieeffizienzklasse. Er repräsentiert den tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes für Heizung, Warmwasser und Lüftung pro Jahr. Der Primärenergiekennwert umfasst die gesamte aufgewendete Energiemenge für das Gebäude, einschließlich der Energie, die für den Abbau, die Verarbeitung und den Transport der genutzten Energieträger entstanden ist. Es ist wichtig zu beachten, dass der Anteil erneuerbarer und fossiler Energieträger im Gebäude den Primärenergiekennwert beeinflusst. Wenn erneuerbare Energien wie Solarenergie und Windkraft hauptsächlich genutzt werden, ist der Primärenergiekennwert in der Regel niedriger als der Energiekennwert. Ebenso kann die Verwendung von Holz als nachwachsendem Rohstoff, der Kohlendioxid bindet, eine positive Auswirkung auf den Primärenergiekennwert haben.

Die Energieeffizienzklassen im Überblick

In der Europäischen Union ist das Energieeffizienzlabel für Gebäude gemäß der EU-Richtlinie 2010/31/EU standardisiert. Die Energieeffizienzklassen für Gebäude sind in der Regel von A+ (sehr energieeffizient) bis G (wenig energieeffizient) gekennzeichnet, wobei A+ die beste Klasse ist. Im Folgenden sehen wir uns die verschiedenen Kategorien genauer an.

Energieeffizienzklasse A+

Häuser mit einer Energieeffizienzklasse A+ sind hervorragend gedämmt und nutzen Energiequellen wie Photovoltaik zur Wärmegewinnung. Ihr jährlicher Verbrauch beläuft sich auf 0 bis 30 kWh/m². Zu der Kategorie gehören unter anderem Passivhäuser, Null-Energie-Häuser, Plus-Energie-Häuser und KfW-Effizienzhäuser 40 bzw. 40 Plus.

Passivhäuser

Passivhäuser nutzen passive Energiequellen wie Sonnenstrahlung und interne Wärmequellen, die z. B. durch Elektrogeräte oder den Aufenthalt von Personen entstehen. Sie haben eine sehr gute Dämmung und sind mit einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ausgestattet.

Null-Energie-Häuser

Diese Hauskategorie zeichnet sich dadurch aus, dass nur so viel Energie verbraucht wird, wie durch erneuerbare Energien gewonnen wird. Hier kommen zum Beispiel Solarthermie- und Photovoltaik-Anlagen zum Einsatz. Äquivalent dazu zeichnet sich das Plus-Energie-Haus dadurch aus, dass mehr Energie erzeugt wird, als verbraucht wird.

KfW-Effizienzhaus

Bei Immobilien dieser Art handelt es sich um eine anerkannte Objektklasse, die von der Deutschen Energie-Agentur, der Kreditanstalt für Wiederaufbau und dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ausgearbeitet wurde. Ein Gebäude der KfW-Effizienz-Klasse 40 entspricht den Anforderungen der KfW für einen Primärenergiebedarf von 40 Prozent im Vergleich mit einem durchschnittlichen Gebäude gleicher Größe. Bei einem Effizienzhaus 40 Plus kommt noch die Anforderung hinzu, dass vor Ort mehr Energie erzeugt als verbraucht wird.

Energieeffizienzklasse A

Gebäude der Energieeffizienzklasse A haben einen jährlichen Verbrauch von 30 bis 50 kWh/m². Hierzu gehören zum Beispiel 3-Liter-Häuser und Neubauten mit dem Standard KfW-Effizienzhaus 55.

3-Liter-Haus

Hierbei handelt es sich um ein Niedrigenergiehaus, das maximal drei Liter Heizöl pro Quadratmeter und Jahr verbraucht und dessen Endenergiebedarf sich auf höchstens 30 kWh/m² beläuft.

KfW-Effizienzhaus 55

Bei besonders energieeffizienten Wohngebäuden dieser Kategorie beläuft sich der Primärenergiebedarf auf 55 Prozent im Vergleich mit einem durchschnittlichen Haus gleicher Größe.

Energieeffizienzklasse B

Zur Effizienzklasse B gehören die meisten normalen Neubauten. Mit einem Verbrauch von 50 bis 75 kWh sind sie immer noch sehr effizient, aber nicht mehr ganz so optimiert wie Klasse A. Es gibt gute Dämmungen, moderne Technologien und in puncto Verbrauch sind sie immer noch überdurchschnittlich. Die Betriebskosten sind gering und nur ein wenig höher als bei Klasse A. In die Kategorie fallen zum Beispiel KfW-Energieeffizienzhäuser 70.

Energieeffizienzklasse C

Energieeffizienzklasse C ist die Mindestanforderung für Neubauten. Der Verbrauch liegt hier bei 75 bis 100 kWh/m². Die gängigen Bauvorschriften und Standards werden erfüllt, ohne dass es besondere Optimierungen gibt. Der Verbrauch und die Kosten entsprechen dem Durchschnitt. Bei der Energieeffizienz gibt es Verbesserungspotenziale.

Energieeffizienzklasse D

Klasse D umfasst vor allem gut sanierte Altbauten mit einem Verbrauch von 100 bis 130 kWh/m². Durch einen Austausch der Fenster oder eine Fassadendämmung können die Immobilien in die nächsthöhere Klasse C aufsteigen.

Energieeffizienzklasse E

Sanierte Altbauten mit einem jährlichen Verbrauch von 130 bis 160 kWh/m² werden der Klasse E zugeordnet. Diese Gebäude mit niedriger Energieeffizienz sind oft schon älter und wurden erst nach Inkrafttreten der Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) gebaut. Entsprechend weisen sie erhebliche Mängel bei der Dämmung und der Haustechnik auf. Mit dem hohen Energieverbrauch gehen deutlich höhere Betriebskosten einher.

Energieeffizienzklasse F

Sanierte Altbauten mit einem Verbrauch von 160 bis 200 kWh/m² umfassen vor allem sehr ineffiziente Häuser, die überdurchschnittlich viel Energie verbrauchen und sich in einem schlechten Zustand befinden. Die Betriebskosten sind hoch und oft sind umfangreiche Renovierungen erforderlich, um die Energieeffizienz signifikant zu erhöhen.

Energieeffizienzklasse G

Klasse G schließlich umfasst teilweise sanierte Altbauten mit einem Verbrauch von 200 bis 250 kWh/m². Oft wurde hier nach veralteten Baustandards gebaut und es sind erhebliche Renovierungen erforderlich, um die Energieeffizienz zu erhöhen.

Die aktuelle Gesetzeslage

Die wichtigsten gesetzlichen Regelungen zur Energieeffizienz bei Gebäuden sind das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD).

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) trat in Deutschland am 1. November 2020 in Kraft und vereint vorherige Regelungen wie das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Es legt Mindestanforderungen für Neubauten und Sanierungen von Bestandsgebäuden fest. Ab 2021 gelten verschärfte Anforderungen an den Jahres-Primärenergiebedarf und die bauliche Wärmeübertragung für Neubauten. Das Gesetz verfolgt das Ziel, dass Neubauten bis spätestens 2050 einen fast gleichwertigen Standard wie ein Niedrigstenergiegebäude aufweisen. Zudem werden Energieausweise für Gebäude, die verkauft oder neu vermietet werden, verpflichtend.

EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)

Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive) wurde zuletzt 2018 überarbeitet und legt Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden in der gesamten Europäischen Union fest. Ein bedeutendes Ziel der EPBD ist es, dass ab 2021 alle neuen Gebäude den Standard eines "Nearly Zero-Energy Buildings" (NZEB) erreichen, d.h. sie haben einen sehr geringen Energiebedarf, der zum Großteil durch erneuerbare Quellen gedeckt wird. Für öffentliche Gebäude war diese Anforderung bereits zwei Jahre früher, also ab 2019, verpflichtend. Des Weiteren sind die EU-Mitgliedsstaaten dazu angehalten, Strategien zur Modernisierung älterer Gebäude zu entwickeln, damit auch diese bis 2050 einen annähernden NZEB-Standard erfüllen.

Ist es sinnvoll, ein Haus mit schlechter Energieeffizienzklasse zu kaufen und zu sanieren?

Im Kontext der Energiewende wird die energetische Sanierung von Wohngebäuden immer wichtiger, da der Wohnsektor einen erheblichen Anteil am Energieverbrauch und den CO₂-Emissionen ausmacht. Man versteht darunter die Modernisierung und Aufwertung bestehender Gebäude zum Zweck der energieeffizienteren Nutzung, der Kostensenkung und des Klimaschutzes. Darüber hinaus stellt eine energetische Sanierung eine vorbeugende Maßnahme gegen Wertverluste bei Immobilien dar. Typische Maßnahmen, die im Rahmen der energetischen Sanierung vorgenommen werden, sind die folgenden.

Fassadendämmung

Der größte Wärmeverlust tritt aufgrund mangelhafter Dach- und Fassadendämmung auf. Daher sind die größten Energieeinsparpotenziale mit Isolierungen des Dachs, der oberen Geschossdecken, Keller und Wände zu realisieren. Sie reduzieren den Wärmeverlust und verbessern die Energiebilanz des Gebäudes.

Austausch von Fenstern und Türen

Auch durch einen Austausch von alten, schlecht isolierten Fenstern und Türen durch moderne energieeffiziente Modelle kann man die Gebäudedichtigkeit erhöhen und Wärmeverluste reduzieren.

Erneuerung alter Heizkessel oder Heizsysteme

Wenn man effiziente Heizungs- und Kühlsysteme wie Wärmepumpen, Brennwertkessel und Fernwärme nutzt, kann man damit seine Wärme- und Kälteversorgung optimieren und den Energiebedarf senken.

Beleuchtung

Mit energieeffizienten Beleuchtungstechnologien wie LED-Lampen verringert man seinen Stromverbrauch deutlich. Zusätzlich spart man durch die Verlängerung der Lebensdauer der Leuchtmittel.

Weitere Maßnahmen

Daneben gibt es noch eine Reihe weitere Maßnahmen, mit denen man die Energieeffizienz erhöhen kann. Hier sind etwa die folgenden zu nennen:

• Installation von Solarthermieanlagen zur Warmwasserbereitung
• Installation von Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung
• Nutzung von intelligenten Energiemanagement-Systemen wie z.B. Smart-Home-Technologien

Vorteile einer energetische Sanierung

Dass sich eine energetische Sanierung in vielen Fällen lohnt, wird bereits bei einem kurzen Blick auf die zahlreichen Vorteile ersichtlich. Zunächst einmal sind hier die Kosteneinsparungen zu nennen. Oft lässt sich der Energieverbrauch deutlich reduzieren – vor allem bei älteren Gebäuden. Dieser Faktor hat wiederum einen Einfluss auf den Wert der Immobilie. Eine energetische Sanierung kann zu einer Wertsteigerung von Immobilien führen und die Attraktivität für potenzielle Käuferinnen und Käufer bzw. Mieterinnen und MIetern erhöhen. Diese Potenziale sind umso lukrativer, als es in vielen Ländern staatliche Förderprogramme und Zuschüsse gibt, mit denen man die Kosten für die Sanierung reduzieren kann.

Ein weiterer zentraler Vorteil einer energetischen Sanierung besteht darin, dass der CO₂-Ausstoß des Gebäudes deutlich verringert und die Umwelt geschont werden kann. Damit spielt sie eine zentrale Rolle bei der Eindämmung des Klimawandels.

Zu guter Letzt lässt sich mit einer energetischen Sanierung auch der Wohnkomfort verbessern, indem etwa Luftqualität, Temperaturstabilität und Lärmdämmung verbessert werden.

Wann lohnt sich eine energetische Sanierung?

Eine energetische Sanierung lohnt sich in der Regel, wenn das Gebäude eine schlechte Energieeffizienzklasse wie D, E, F oder G hat. Wichtig ist dabei jedoch immer, die damit verbundenen Kosten im Blick zu behalten. Vor allem die Dämmung von Dach und Fassade kann erhebliche Kosten nach sich ziehen. Hier kommt es darauf an, den niedrigeren Kaufpreis eines weniger effizienten Hauses mit den Kosten für die Sanierungsarbeiten zu verrechnen und zu prüfen, ob man am Ende eine Einsparung erzielt. Wichtig ist es hierbei auch, Fördermöglichkeiten zu prüfen, wie sie die KfW und viele Kommunen anbieten.

Es empfiehlt sich, vor der Entscheidung eine professionelle Energieberatung in Anspruch zu nehmen, um die spezifischen Optimierungspotenziale und die besten Möglichkeiten zu ermitteln, sie zu heben. Wichtig ist vor diesem Hintergrund auch, die aktuelle EU-Sanierungspflicht im Hinterkopf zu behalten, die im Zuge der EU-Gebäuderichtlinie beschlossen wurden.

Fazit

Die Energieeffizienzklassen bei Immobilien sind heute von größerer Bedeutung denn je. Das liegt nicht nur daran, dass sie eine zentrale Rolle bei der Umsetzung effektiver Umwelt- und Klimaschutzkonzepte spielen, sondern Eigentümerinnen und Eigentümern auch markante finanzielle Vorteile eröffnen. In vielen Fällen lassen sich die laufenden Kosten mit einer energetischen Sanierung deutlich reduzieren, was sich auch vorteilhaft auf den Immobilienwert auswirkt. Wichtig ist dabei, dass vor der Planung von Maßnahmen eine energetische Prüfung durch eine Spezialistin bzw. einen Spezialisten durchgeführt wird.