Grunderwerb­steuer beim Hauskauf – Höhe, Berechnung und Spar­potenziale

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Hauskauf anfällt. Sie wird vom Käufer bezahlt und ist vom Kaufpreis bzw. dem Verkehrswert der Immobilie abhängig. Damit gehört sie zu den Verkehrssteuern, die immer dann fällig werden, wenn Gegenstände von einem Besitzer zu einem anderen wechseln. Gesetzliche Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Die Steuer ist vor allem aus dem Grund relevant, dass sie den Gesamtpreis des Immobilienerwerbs deutlich erhöhen kann und sofort nach der Eigentumsübertragung fällig wird. Hinzu kommt der Umstand, dass sich die Höhe der Grunderwerbsteuer auch auf die Finanzierungsmöglichkeiten und die Höhe der benötigten Hypothekendarlehen auswirken kann. Demnach ist sie nicht zuletzt für Menschen von Bedeutung, die Immobilien als Anlageobjekte nutzen. Schließlich reduziert eine höhere Grunderwerbsteuer die Rentabilität einer Investition.

Ihre Zahlung der Grunderwerbsteuer muss innerhalb einer Frist von vier Wochen erfolgen. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags meldet der Notar dem Finanzamt die Transaktion. Dieses erstellt im Anschluss den Grunderwerbsteuerbescheid, der innerhalb der Frist beglichen werden muss. Wurde die Zahlung geleistet, erstellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst danach kann der Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Anders als die Grundsteuer wird die Grunderwerbsteuer nur einmalig beim Erwerb fällig.

Die zuständige Behörde ist das Finanzamt der Region, in der sich das Grundstück bzw. die Immobilie befindet.

Hinweise zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage

Der Wert von Grundstücken und Aufbauten ist die Berechnungsgrundlage der Grunderwerbsteuer – und gleichzeitig ein Ansatzpunkt zum Sparen von Steuern. Oft kann man vom Kaufpreis noch etwas abziehen, wodurch sich die Bemessungsgrundlage reduziert und weniger Steuern anfallen.

Hier kommt es auf die Frage an, ob die Grunderwerbsteuer für den Kauf des Grundstücks, des Hauses oder beides bezahlt werden muss. Hier sind folgende Szenarien zu unterscheiden.

• Unbebautes Grundstück: In diesem Fall zahlt man die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück.
• Bestehende Immobilie: Hier bezahlt man für die Immobilie und zusätzlich für die entsprechende Grundstücksfläche. Das gilt auch für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern.
• Grundstück für den Hausbau: Eine gemeinsame Besteuerung von Grundstück und Haus ist vorgesehen, wenn Grundstück und Hausbau untrennbar miteinander verbunden sind. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn man bei Bauträgern oder Hausanbietern kauft, die den Bauplatz und das Gebäude gemeinsam anbieten. Wenn man allerdings erst das Grundstück kauft und später den Hausbau in Auftrag gibt, muss die Grunderwerbsteuer nur für den Boden bezahlt werden.

Wie die Auflistung zeigt, ist die Differenz zwischen den einzelnen Bundesländern zum Teil beträchtlich, was hohe zusätzliche Kosten beim Immobilienerwerb nach sich ziehen kann.

Grunderwerbsteuer berechnen

Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer kommt die folgende Formel zum Einsatz:

Kaufpreis * Steuersatz = Grunderwerbsteuer

Nehmen wir zum Beispiel ein Grundstück mit einem Wert von 400.000 Euro. Hier zahlt der Käufer in Bayern 14.000 Euro Steuern, während es in Nordrhein-Westfalen 26.000 sind. Damit ist der Grunderwerb hier ganze 12.000 Euro teurer. Entsprechend wichtig ist es gerade bei einem knappen Budget, sich genau zu überlegen, in welcher Region man eine Immobilie kaufen will.

In diesem Zusammenhang sollte man sich auch frühzeitig über alle weiteren Kaufnebenkosten bei Immobilien informieren.

In welchen Fällen muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Bei der Grunderwerbsteuer sind verschiedene Ausnahmen vorgesehen, die eine Besteuerung ausschließen. Die erste legt fest, dass keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss, wenn der Kaufpreis unter 2.500 Euro liegt. Ebenso muss keine Steuer gezahlt werden, wenn die Immobilie unter Verwandten gerader Linie verkauft, verschenkt oder geerbt wird.

Zu einem geradlinigen Verwandtschaftsverhältnis gehören:

• Kinder (auch adoptierte und Stiefkinder)
• Eltern
• Großeltern
• Ehepartner
• Eingetragene Lebenspartner

Sonderfall – Grunderwerbsteuer bei Schenkung mit Nießbrauch

Wenn jemand eine Immobilie erwirbt und dabei für den Verkäufer ein Wohn- oder ein Nießbrauchrecht (einschließlich des Rechts zur Vermietung) im Grundbuch eintragen lässt, bringt dies keine steuerlichen Vorteile in Bezug auf die Grunderwerbsteuer mit sich. In diesem Szenario ist der Käufer weiterhin verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Zusätzlich dazu, dass der Käufer das Objekt in der Regel nicht beziehen oder vermieten kann, solange das Wohn- oder Nießbrauchrecht besteht, führt die vereinbarte Kaufpreisminderung, die im Rahmen der Gewährung des Wohn-/Nießbrauchrechts ausgehandelt wurde, nicht zu einer Reduzierung der Grunderwerbsteuer. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes wird der Wert des Wohnrechts (der dem Wert der Kaufpreisminderung entspricht) zum Gesamtwert der Immobilie gezählt. Daher ändert sich auch die Bemessungsgrundlage, die dem Grunderwerbsteuersatz zugrunde liegt, nicht.

Beispiel:

Angenommen, der Wert einer Immobilie beträgt 400.000 Euro. Das eingeräumte Nießbrauchrecht mindert den Wert des Hauses/der Wohnung um 50.000 Euro. Der Käufer bezahlt also nur 350.000 Euro für den Erwerb der Immobilie. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer liegt jedoch weiterhin bei 400.000 Euro, da der Wert des Wohn- bzw. Nießbrauchrechts dem tatsächlichen Kaufpreis hinzugerechnet wird.

Die Grunderwerbsteuer bei Erbpacht

Obwohl bei der Erbpacht kein Land im herkömmlichen Sinne erworben wird, bleibt die Verpflichtung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer bestehen. Jedoch erfolgt die Berechnung anders als bei einem herkömmlichen Kauf.

Der zu zahlende Betrag setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, darunter dem Steuersatz, dem Vervielfältiger (gemäß Anlage 9A Bewertungsgesetz) und dem Erbbauzins. Die Berechnung erfolgt nach folgendem Schema:

• Erbbauzins × 12 = Jahreswert
• Jahreswert × Vervielfältiger = Gegenleistung
• Grunderwerbsteuersatz × Gegenleistung = Grunderwerbsteuer

Beispielrechnung:

• Monatlicher Erbbaurechtszins: 200 EUR
• Jahreswert: 200 EUR × 12 = 2.400 EUR
• Gegenleistung: 2.400 EUR × 20,5 = 49.200 EUR
• Grunderwerbsteuer: 49.200 EUR × 6 % = 2.952 EUR

Kann man die Grunderwerbsteuer absetzen?

Wenn man seine Immobilie privat nutzt, können der Hauskauf und weitere Anschaffungskosten nicht beim Finanzamt steuerlich geltend gemacht werden. Das gilt für den Kaufpreis, aber auch für die Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Dennoch gibt es verschiedene Möglichkeiten, bei einem Hauskauf Geld zu sparen.

Getrennter Kauf von Haus und Grundstück

Eine Möglichkeit zur Senkung der Grunderwerbsteuer besteht etwa darin, Haus und Grundstück getrennt zu erwerben. Die Höhe der Steuer richtet sich nämlich nicht nur nach dem Kaufpreis des Grundstücks, sondern auch nach dem Wert des Hauses, das darauf steht. Wenn man also zunächst ein unbebautes Grundstück kauft und das Haus erst später darauf errichtet, kann man viel Geld sparen. Das ist auch dann der Fall, wenn man sich für ein Grundstück entscheidet, auf dem sich ein Abbruchhaus befindet.

Wohn-Riester

Steuervorteile gibt es auch, wenn man einen Bausparvertrag mit Wohn-Riester abgeschlossen hat. Hier kann man das aus dem Wohn-Riestervertrag erhaltene Kapital in seine Immobilienfinanzierung investieren. Dabei können die Riester-Beiträge ebenso steuerlich abgesetzt werden wie die erhaltenen Zulagen.

Einrichtung eines Heimarbeitsplatzes

Plant man in seinem neuen Zuhause ein Arbeitszimmer, kann man dieses unter Umständen steuerlich geltend machen. Eine Voraussetzung besteht darin, dass es keinen anderen möglichen Arbeitsplatz gibt und dass man das Heimbüro ausschließlich zum Arbeiten nutzt.

Berufsbedingter Umzug

Muss man aufgrund eines neuen Jobs den Wohnort wechseln, können damit verbundene finanzielle Belastungen als Werbungskosten angesetzt werden. Möglich ist dies allerdings nur, wenn der Arbeitsweg durch den Umzug erheblich verkürzt wird oder wenn man für seinen Arbeitgeber aus dem Ausland zurückkehrt.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer spielt eine wichtige Rolle beim Immobilienerwerb. Je nach Standort des Objekts kann sie zu erheblichen Mehrkosten, zu einer Reduzierung der Finanzierungsmöglichkeiten und zu einer eingeschränkten Rentabilität führen. Deshalb sollte sie bei der Budgetplanung gewissenhaft einkalkuliert werden. Eine Möglichkeit zur Reduktion der steuerlichen Belastung besteht darin, Grundstück und Gebäude separat voneinander zu erwerben.