Mietpreis richtig setzen: Vergleichsmiete, Nachfrage, Leerstand – ein praxistauglicher Ansatz
25.02.2026
Autor/-in
Patrick Herrmann
Kategorien
- Markt
- Kauf
Den Mietpreis richtig zu setzen ist eine der wenigen Stellschrauben, die Vermieterinnen und Vermieter sofort beeinflussen können – und gleichzeitig eine der riskantesten. Ist die Miete zu hoch, drohen längere Vermarktungszeiten, mehr Besichtigungen ohne Abschluss und am Ende ein Preisnachlass, der oft größer ausfällt als nötig. Ist die Miete zu niedrig, wird zwar schnell vermietet, aber die Rendite bleibt dauerhaft liegen, und spätere Anpassungen sind nicht immer einfach. In diesem Beitrag zeigen wir einen praxistauglichen Ansatz, mit dem Sie den Mietpreis berechnen beziehungsweise die Miete realistisch ermitteln können – nicht als starre Formel, sondern als Kombination aus drei Perspektiven: ortsübliche Vergleichsmiete, reale Nachfrage und messbares Leerstandsrisiko.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Vergleichsmiete liefert das belastbare Fundament für die Mietpreisermittlung, sollte aber immer auf Objekt, Lage und Ausstattung sauber »übersetzt« werden.
- Nachfrage-Daten aus dem Vermietungsprozess (Anfragen, Besichtigungsquote, Geschwindigkeit, Verhandlungsspielraum) zeigen schnell, ob der Mietpreis marktgerecht ist oder am Bedarf vorbeigeht.
- Ein guter Mietpreis ist nicht »maximal«, sondern renditestark über Zeit: Er minimiert Leerstand, reduziert Streuverluste und stabilisiert die Zahlungsbereitschaft der passenden Mietinteressenten.
Warum der Mietspiegel allein nicht reicht
Viele starten mit Mietspiegel oder Online-Inseraten. Beides ist hilfreich, kann aber in die Irre führen, wenn man es isoliert betrachtet. Mietspiegel bilden häufig eine mittlere Marktrealität ab, die nicht automatisch zur konkreten Wohnung passt. Online-Angebote zeigen oft Zielpreise, nicht zwingend die tatsächlich vereinbarten Mieten. Gerade in dynamischen Teilmärkten ändert sich Nachfrageverhalten schneller als statistische Grundlagen. Darum braucht es zusätzlich Signale aus der Praxis. Entscheidend ist, die Daten auf Mikrolage und Wohnungstyp herunterzubrechen. Auch der Zustand des Hauses und die laufenden Kosten beeinflussen die Zahlungsbereitschaft stärker, als es Durchschnittswerte zeigen. Wer diese Unterschiede ignoriert, riskiert entweder Leerstand oder eine unnötig tiefe Miete.
Schritt 1: Vergleichsmiete als Fundament sauber herleiten
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der logische Startpunkt. Entscheidend ist echte Vergleichbarkeit nach Art, Grösse, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. In der Praxis scheitert Vergleichbarkeit oft an Details wie Balkon, Lift, Modernisierung, Zuschnitt oder Energieeffizienz. Sinnvoll ist deshalb ein Referenzbereich statt eines einzelnen Werts. Dieser Bereich wird dann konsequent auf das eigene Objekt übertragen, mit klarer Trennung von Kaltmiete und Warmmiete. Für die Herleitung sollten mehrere Quellen geprüft werden, statt nur ein Portalwert. Wichtig ist zudem, die Wohnfläche korrekt zu erfassen und Besonderheiten nachvollziehbar zu dokumentieren. So entsteht eine Begründung, die auch in Verhandlungen stabil bleibt.
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Schritt 2: Nachfrage messbar machen statt nach Gefühl entscheiden
Nachfrage lässt sich im Vermietungsprozess direkt beobachten. Relevant sind qualifizierte Anfragen in den ersten Tagen, Besichtigungsquote, Geschwindigkeit bis zu vollständigen Unterlagen und wie früh über den Preis verhandelt wird. Viele Klicks sind kein Beweis für Zahlungsbereitschaft, wichtiger sind passende Profile und Entscheidungsreife. Niedrige Nachfrage bedeutet nicht automatisch, dass die Miete zu hoch ist, auch Sichtbarkeit, Fotos, Grundriss oder Startzeitpunkt spielen eine Rolle. Darum wird Nachfrage immer zusammen mit der Inseratqualität bewertet, bevor der Preis angepasst wird. Hilfreich ist ein kurzer Check nach einer definierten Zeitspanne, zum Beispiel nach 7 bis 10 Tagen. Dann lassen sich Massnahmen priorisieren: zuerst Präsentation und Zielgruppe schärfen, erst danach den Preis. So wird vermieden, dass ein eigentlich gutes Objekt unnötig unter Wert angeboten wird.
Schritt 3: Leerstand als Kostenfaktor einpreisen
Leerstand wird beim Mietpreis oft unterschätzt, weil der Blick nur auf die Monatsmiete fällt. Ein zusätzlicher Vermietungsmonat kostet nicht nur entgangene Miete, sondern oft auch laufende Kosten, Zeitaufwand und eine schlechtere Verhandlungsposition. Wirtschaftlich zählt daher die erwartete Jahresmiete unter Berücksichtigung realistischer Vermarktungszeit. Ein etwas tieferer, aber marktnaher Mietpreis kann die Rendite stabilisieren, wenn er schneller zur passenden Mietpartei führt. Wie stark Leerstand wirkt, hängt von Mikrolage und Preissensibilität ab und sollte bewusst in die Entscheidung einfliessen. Als einfache Regel hilft, den Wert eines Vermietungsmonats in Franken oder Euro zu beziffern und als Entscheidungsgrenze zu nutzen. Dadurch wird sichtbar, wann ein höherer Mietpreis sich nur scheinbar lohnt. Gerade bei saisonaler Nachfrage kann ein cleverer Startpreis den Unterschied machen.
Der praxistaugliche Prozess in drei Schritten
Aus Vergleichsmiete, Nachfrage und Leerstand entsteht ein klarer Ablauf. Zuerst wird ein realistischer Referenzbereich definiert. Dann wird ein Startpreis gewählt, der zur Zielgruppe und zur Positionierung der Wohnung passt. Danach dienen Nachfrage-Signale als Frühindikator, ob Preis und Angebot zusammenpassen. Abschliessend wird geprüft, ob der Preis im Verhältnis zur erwartbaren Vermarktungsdauer wirtschaftlich sinnvoll ist. Transparente Kommunikation und ein sauberer Ablauf erhöhen dabei die Nachfragequalität und reduzieren Reibungsverluste. Dazu gehört auch, Anforderungen an Unterlagen früh zu nennen und Termine klar zu steuern. Wer den Prozess standardisiert, reduziert Absprünge und spart Zeit bei Rückfragen. Das verbessert die Abschlusswahrscheinlichkeit, ohne den Mietpreis künstlich zu drücken.
Fazit: Mietpreis richtig setzen heisst langfristig besser vermieten
Den richtigen Mietpreis gibt es selten als perfekte Einzelzahl. In der Praxis ist es eine strukturierte Entscheidung, die sich mit drei Bausteinen deutlich präziser trifft: Vergleichsmiete als Basis, Nachfrage als Realitätscheck und Leerstand als Wirtschaftlichkeitsfaktor. Wer diesen Dreiklang konsequent nutzt, vermietet planbarer, reduziert unnötige Rabatte und stabilisiert die Rendite über Zeit. Gleichzeitig steigt die Qualität der Mietinteressentinnen und Mietinteressenten, weil Preis und Leistung besser zusammenpassen. Das senkt den administrativen Aufwand und verbessert die Planbarkeit für alle Beteiligten. Am Ende zahlt sich ein marktgerechter Mietpreis meist stärker aus als eine kurzfristig maximale Forderung.
Obwohl dieser Beitrag sorgfältig recherchiert wurde, kann keine Garantie für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der Informationen übernommen werden. BETTERHOMES übernimmt keine Haftung für allfällige Schäden oder Konsequenzen, die sich aus der Nutzung dieser Informationen ergeben. Der Beitrag ersetzt keine rechtliche Beratung.
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