Mieterhöhung wegen steigender Energiekosten – was dürfen Vermieterinnen und Vermieter?

Indirekte Mieterhöhungen: Rechtmäßigkeit höherer Abschlagszahlungen

Grundsätzlich sind Vermieterinnen und Vermieter zu einer Anpassung der Nebenkosten und zu einer Erhöhung der monatlichen Abschlagszahlungen berechtigt. Das dürfen sie allerdings nicht willkürlich in beliebiger Höhe, sondern immer nur auf Basis der Nebenkostenabrechnung. Wenn etwa die Vorauszahlungen des vergangenen Jahres nicht ausgereicht haben oder die Energielieferanten schon Anpassungen der Preise angekündigt haben, können die Abschläge erhöht werden.

Voraussetzung hierfür ist, dass Vermieterinnen und Vermieter bereits eine Abrechnung für das laufende Jahr vorgelegt haben. Wenn sich dadurch starke Erhöhungen ergeben und die Mietparteien viel Geld nachzahlen müssen, können die Vermieterinnen und Vermieter die Vorauszahlung erhöhen. Diese Vorgehensweise hat unter Mietparteien und Vermieterinnen und Vermietern für Diskussionen gesorgt. Um Rechnungen für Öl, Gas und Fernwärme bezahlen zu können, dringen viele Vermieterinnen und Vermieter schon vor Vorliegen der Abrechnung auf höhere Vorauszahlungen. Das ist jedoch nicht zulässig.

Aber: Selbst, wenn sich die Abschläge nicht erhöhen, müssen Nachforderungen der Nebenkosten beglichen werden. Und das führt dazu, dass schnell hohe Kosten auf einen Schlag fällig werden. Deshalb bietet es sich durchaus an, mit der Vermieterin oder dem Vermieter freiwillig höhere Zahlungen zu vereinbaren. So vermeidet man später hohe Nachzahlungen. Darüber hinaus sollte man nach Möglichkeit Energiesparpotenziale nutzen.

Direkte Mieterhöhung wegen Energiekosten

Bereits vor dem Ukraine-Krieg hat sich der Gaspreis in Deutschland deutlich erhöht. Hinzu kam dann auch noch eine Erhöhung des Ölpreises, der sich auf die Preise an den Tankstellen und damit mittelbar auch auf alle anderen Kosten, z.B. für Transporte ausgewirkt hat. Im Zuge dessen haben jetzt viele Menschen in Deutschland die Befürchtung, dass künftig nicht nur die Nebenkostenabrechnung ansteigt, sondern eben auch die Miete an sich.

Expertinnen und Experten weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass die Mieten in Deutschland in der Regel inflationsfest sind. Es gibt keine Rechtsgrundlage für eine inflationsbegründete Mieterhöhung. Wird die ortsübliche Miete aufgrund des Mietspiegels berechnet, dürfen Vermieterinnen und Vermieter keine zusätzlichen Inflationszuschläge ansetzen.

Allerdings haben sie auch unabhängig von Faktoren wie steigenden Energiekosten, Heizkosten, Gaspreisen und CO₂-Steuern das Recht, die Miete zu erhöhen – und zwar um bis zu 20 Prozent innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Handelt es sich um besonders stark angespannte Wohnlagen, gilt eine Grenze von höchstens 15 Prozent. Wenn die Miete einmal angepasst wurde, ist eine weitere Erhöhung erst wieder 15 Monate später möglich. Anders ist die Situation, wenn es sich um einen Mietvertrag mit einer Indexmiete handelt. Hierbei vereinbaren die Vertragsparteien eine Ausgangsmiete, die die Vermieterin oder der Vermieter entsprechend der aktuellen Inflationsrate erhöhen kann. Zentraler Maßstab ist dabei der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Hier darf die Vermieterin oder der Vermieter die Miete maximal einmal pro Jahr, bzw. frühestens ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses erhöhen.

Mieterhöhung wegen CO₂-Steuer – wie ist die Rechtslage?

Das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten hat zur Ablösung der bisher üblichen Heizkostenübernahme durch Mietparteien geführt. Dahinter steht das Ziel, die Vermieterin oder den Vermieter an der CO₂-Steuer zu beteiligen, wobei der energetische Zustand der Immobilie die entscheidende Einflussgröße ist.

Erhoben wird die CO₂-Steuer seit 2021. Durch die Bepreisung von fossilen Treibhausgasen soll sie einen Beitrag zur Erreichung der deutschen Klimaziele zu leisten. Das gilt unter anderem für Benzin, Diesel, Öl, Erdgas, Kerosin und Kohle. Bis 2025 steigt die Umlage Schritt für Schritt an. Ab 2026 soll sie gemäß dem Marktpreis für CO₂-Zertifikate erhoben werden. Für das Jahr 2026 ist eine Preisspanne von 55 bis 65 Euro vorgesehen, die ab 2027 entfällt.

Bis Ende 2022 musste die Umlage von der Mieterin oder vom Mieter getragen werden. Ab 2023 sieht der Gesetzgeber eine gestaffelte Übernahme der Kosten durch Mietparteien und Vermieterinnen und Vermieter vor. Grundlage ist dabei ein Stufenmodell, bei dem der CO₂-Ausstoß je Quadratmeter als Grundlage dient. Hinter dem Modell steht die Überlegung, Vermieterinnen und Vermieter bei geringerer Energieeffizienz ihrer Objekte stärker an den Kosten zu beteiligen. Das soll die energetische Sanierung attraktiver machen. Handelt es sich um sehr energieeffiziente Gebäude, trägt die Mieterin bzw. der Mieter die Kosten weiterhin alleine. Ausnahmen gibt es bei Immobilien mit eingeschränkten Sanierungsmöglichkeiten und Denkmalimmobilien.

Fazit – Mieterhöhungen wegen Energiekosten nur unter bestimmten Voraussetzungen

Grundsätzlich gilt, dass die monatlichen Vorauszahlungen erhöht werden können, wenn hohe Nachzahlungen drohen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Vermieterin bzw. der Vermieter bereits eine Abrechnung für das laufende Jahr vorgelegt hat. Neben dieser indirekten Mieterhöhung kann eine Vermieterin oder ein Vermieter die Miete auch direkt und unabhängig von steigenden Energiekosten anpassen. Die Höchstgrenze ist hierbei aber die ortsübliche Vergleichsmiete.