Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland – was wirklich anfällt und wie Sie richtig kalkulieren
04.09.2026
Autor/-in
Patrick Herrmann
Kategorien
- Kauf
Beim Immobilienkauf in Deutschland ist der Kaufpreis nur ein Teil des benötigten Kapitals. Zusätzlich fallen Kaufnebenkosten an. Dazu gehören vor allem Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Maklerprovision. Bei einer Finanzierung kommen Kosten für die Grundschuld hinzu.
Wer diese Beträge erst kurz vor dem Notartermin berücksichtigt, riskiert eine Finanzierungslücke. Eine realistische Kalkulation sollte deshalb bereits bei der Immobiliensuche beginnen. In diesem Beitrag erklärt BETTERHOMES, welche Nebenkosten beim Hauskauf und Wohnungskauf anfallen und wie Sie sie richtig einplanen. Die Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.
Das Wichtigste in Kürze
- Die wichtigsten Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Maklerprovision.
- Je nach Bundesland und Vereinbarung sollten Sie häufig zusätzlich etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises einplanen.
- Für eine genaue Berechnung zählen der Kaufpreis, der Standort, die Finanzierung, die Maklervereinbarung und der konkrete Leistungsumfang der beauftragten Fachpersonen.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten entstehen zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis. Sie umfassen öffentliche Abgaben, gesetzlich geregelte Gebühren und Kosten für Dienstleistungen rund um den Immobilienkauf. Die Höhe hängt unter anderem vom Bundesland, vom Kaufpreis, von der Finanzierung und von der Vertragsgestaltung ab.
Die Faustregel von rund 10 Prozent kann eine erste Orientierung geben. Sie ersetzt jedoch keine Einzelberechnung. In einem Bundesland mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und einer Maklerprovision von 3,57 Prozent auf Käuferseite kann die Gesamtsumme zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten deutlich über 10 Prozent liegen. Beim Kauf ohne Maklerin oder Makler oder bei einem niedrigeren Steuersatz fällt sie entsprechend geringer aus. Trennen Sie außerdem einmalige Kaufnebenkosten von laufenden Ausgaben. Hausgeld, Betriebskosten, Versicherungen, Energie, Rücklagen und Kreditraten gehören nicht zur eigentlichen Kaufsumme, sind aber für die langfristige Finanzplanung wichtig.
Grundbuchkosten und Auflassungsvormerkung
Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag sind Sie noch nicht automatisch im Grundbuch eingetragen. Der Eigentumsübergang wird durch die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch vollzogen. Zusätzlich wird üblicherweise eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung und schützt vor widersprechenden Verfügungen. Für Grundbuchkosten wird bei der ersten Kalkulation häufig ein Richtwert von etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises verwendet. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wären das rund 2.000 Euro. Die tatsächlichen Gebühren werden nach gesetzlichen Tabellen und dem konkreten Geschäftswert berechnet, sodass der Endbetrag abweichen kann.
Bei einer Finanzierung kommt die Eintragung einer Grundschuld hinzu. Dafür entstehen weitere Notar- und Grundbuchkosten. Maßgeblich ist der Betrag der einzutragenden Grundschuld, der vom tatsächlich ausgezahlten Kredit abweichen kann. Lassen Sie sich daher von der Bank erklären, welcher Betrag für die Gebührenberechnung angesetzt wird.
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Maklerprovision beim Haus- und Wohnungskauf
Wird der Kauf durch eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler vermittelt, kann eine Maklerprovision anfallen. Sie ist grundsätzlich verhandelbar und nicht bundesweit auf einen einheitlichen Prozentsatz festgelegt.
Für Verbraucherinnen und Verbraucher, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen, gelten besondere Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Wird die Maklerin oder der Makler für beide Seiten tätig, darf die Käuferseite grundsätzlich nicht mehr zahlen als die Verkäuferseite. Hat nur die Verkäuferseite den Maklervertrag abgeschlossen, darf die Käuferseite grundsätzlich nicht mit mehr als der Hälfte der gesamten Maklerkosten belastet werden. Bei gewerblichen Käufen, Mehrfamilienhäusern und bestimmten Grundstücksgeschäften können andere Regeln gelten. Ein Provisionsanspruch entsteht grundsätzlich nicht allein durch eine Besichtigung. Maßgeblich sind die Maklervereinbarung, die Vermittlungsleistung und das Zustandekommen des Kaufvertrags. Lesen Sie auch Regelungen zu Reservierungsgebühren oder zusätzlichen Serviceentgelten aufmerksam.
Finanzierungskosten und Grundschuld
Neben Zinsen und Tilgung können bei einer Immobilienfinanzierung weitere Kosten anfallen. Dazu gehören die Bestellung und Eintragung der Grundschuld, eine Immobilienbewertung, mögliche Bankentgelte und Kosten für zusätzliche Sicherheiten. Welche Beträge berechnet werden, hängt vom jeweiligen Kreditangebot ab.
Vergleichen Sie Darlehen deshalb nicht nur anhand des Sollzinssatzes. Relevant sind auch effektiver Jahreszins, Zinsbindung, Tilgungsmöglichkeiten, Sondertilgungen und sämtliche ausgewiesenen Nebenkosten. Eine Finanzierung des gesamten Kaufpreises bedeutet nicht automatisch, dass auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden. Viele Banken erwarten, dass Käuferinnen und Käufer zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Je höher der Fremdkapitalanteil, desto wichtiger sind eine realistische Budgetplanung und eine finanzielle Reserve.
Kaufnebenkosten richtig berechnen
Beginnen Sie mit dem exakten Kaufpreis und dem Bundesland. Ermitteln Sie den geltenden Steuersatz und berechnen Sie die Grunderwerbsteuer als eigenen Betrag. Anschließend sollten Sie die erwartete Maklerprovision einschließlich Umsatzsteuer, die Kosten für Notar und Grundbuch sowie mögliche Finanzierungskosten ergänzen. Fordern Sie für die notarielle Abwicklung eine Kostenschätzung an. Klären Sie, ob Beurkundung, Vollzug, Auflassungsvormerkung, Treuhandabwicklung und Auslagen enthalten sind. Bei einer Finanzierung benötigen Sie außerdem den Betrag der einzutragenden Grundschuld.
Prüfen Sie die Maklervereinbarung auf Provisionssatz, Umsatzsteuer, Zahlungszeitpunkt und Kostenverteilung. Vergleichen Sie die Vereinbarung mit den Angaben im Exposé. Bei einem Verbraucherkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sollte die Aufteilung zwischen Käuferseite und Verkäuferseite nachvollziehbar sein. Planen Sie zusätzlich eine Reserve ein. Gerade bei älteren Immobilien können Sachverständigenkosten, Renovierungen, Sanierungen oder kurzfristig notwendige Reparaturen den Finanzierungsbedarf erhöhen. Bei Eigentumswohnungen sollten Sie außerdem Hausgeld, Rücklagen, geplante Sanierungen und mögliche Sonderumlagen prüfen.
Was Sie vor dem Notartermin klären sollten
Vor der Unterzeichnung sollten der Kaufpreis, das mitverkaufte Zubehör, die Übergabe, die Zahlungsbedingungen und bestehende Belastungen eindeutig geregelt sein. Bei Eigentumswohnungen sind außerdem Teilungserklärung, Beschlusssammlung, Rücklagen und geplante Sanierungen wichtige Unterlagen. Klären Sie mit der Notarin oder dem Notar, welche Kosten voraussichtlich entstehen. Bei einer Finanzierung muss die Bank die Unterlagen für die Grundschuldbestellung rechtzeitig bereitstellen. Der Kaufpreis sollte erst fällig werden, wenn die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. Lesen Sie die Maklervereinbarung aufmerksam und fragen Sie nach dem konkreten Bruttobetrag. Die Unterzeichnung sollte erst erfolgen, wenn Finanzierung und Kaufnebenkosten realistisch geprüft sind. Bei rechtlichen, steuerlichen oder finanziellen Fragen ist eine unabhängige Beratung sinnvoll.
Fazit zu den Kaufnebenkosten
Die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland können einen beträchtlichen Teil des Gesamtbudgets ausmachen. Die größten Positionen sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Maklerprovision. Bei einer Finanzierung kommen Gebühren für die Grundschuld hinzu. Eine pauschale Faustregel eignet sich nur für den ersten Überblick. Kalkulieren Sie den konkreten Kaufpreis, den Steuersatz des Bundeslandes, die Maklerprovision sowie Notar-, Grundbuch- und Finanzierungskosten einzeln. Eine Reserve schützt davor, dass zusätzliche Ausgaben die Finanzierung gefährden. BETTERHOMES unterstützt Kaufinteressierte mit Marktkenntnis, strukturierter Vermittlung und klaren Informationen zum Kaufprozess. Für die verbindliche rechtliche, steuerliche und finanzielle Prüfung Ihres konkreten Vorhabens sind die jeweils zuständigen Fachpersonen die richtigen Ansprechstellen.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde unter Einsatz generativer KI erstellt oder bearbeitet. Sämtliche Inhalte wurden vor der Veröffentlichung von BETTERHOMES fachlich und redaktionell geprüft. BETTERHOMES übernimmt die redaktionelle Verantwortung. Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und berücksichtigen nicht die individuelle Situation der Leserin oder des Lesers. Sie ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.
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Autor/-in
Patrick Herrmann
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