Hausverkauf bei Scheidung oder Trennung

Da gemeinsame Immobilien oft noch nicht abbezahlt sind und sich meist keine der beiden Parteien die Finanzierung des Eigenheims weiter alleine leisten kann, muss in vielen Fällen der Verkauf des Hauses oder der Wohnung in Betracht gezogen werden. In diesem Artikel erfahren Sie unter anderem, welchen Einfluss der gewählte Güterstand bei einer Scheidung hat, was bei den Hypotheken zu beachten ist, was während der Trennungsphase mit der Immobilie passiert und welche Alternativen es zu einem Verkauf gibt.

Wer bekommt bei einer Scheidung die Immobilie?

Um diese Frage zu beantworten, ist zum einen der vereinbarte Güterstand entscheidend: In Deutschland wird normalerweise zwischen den drei Güterständen Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung und Gütergemeinschaft unterschieden, wobei die Zugewinngemeinschaft automatisch zum Zuge kommt, wenn kein Ehevertrag mit einer Gütergemeinschaft oder einer Gütertrennung vereinbart wurde. Zum anderen ist aber auch die Eigentumsform für die Beantwortung der Frage wichtig. Hierbei gibt es die drei Formen: Alleineigentum, Miteigentum und Gesamthandeigentum.

Die drei Güterstände

Wird kein Ehevertrag abgeschlossen, so gilt in Deutschland die Zugewinngemeinschaft. Hierbei bestehen die Vermögenswerte aus eigenem Vermögen, welches bereits vor der Eheschließung vorhanden war und den Zugewinnen während der Ehe. Zum eigenen Vermögen gehört beispielsweise eine Immobilie, die von einer Ehepartnerin oder einem Ehepartner in die Ehe eingebracht wurde. Wichtig zu wissen: Eine geerbte Wohnung oder ein geerbtes Haus gehören ebenfalls zum eigenen Vermögen. Wenn eine Immobilie jedoch während der Ehe gemeinsam gekauft wird, gehört diese zu den Zugewinnen. Diese werden bei einer Scheidung zur Hälfte aufgeteilt, wohingegen das in die Ehe eingebrachte Vermögen der jeweiligen Ehepartnerin oder dem jeweiligen Ehepartner gehören.

Für die Gütergemeinschaft wird ein Ehevertrag abgeschlossen, durch welchen die in die Ehe eingebrachten und während der Ehe erworbenen Vermögenswerte beider Eheleute miteinander verschmelzen und so das Gesamtgut bilden. Allerdings können vom Gesamtgut bestimmte Vermögensteile durch separate Vereinbarungen z.B. als Sondergut ausgegliedert werden. Da über das Gesamtgut nur gemeinsam verfügt werden kann, müssen sich die Ehepartnerinnen und Ehepartner bei der Scheidung darüber einig sein, wem die Immobilie mit welchem Anteil gehört. Dies lässt sich gut im Ehevertrag regeln.

Auch bei der Gütertrennung wird ein Ehevertrag vorausgesetzt. Dabei gehören die Vermögenswerte immer einem der Ehepartnerinnen oder Ehepartner, da es kein gemeinsames Eigentum gibt. Somit ist auch bei einer Scheidung klar geregelt, wem die Immobilie weiterhin gehört.

Die drei Eigentumsformen

Beim Miteigentum teilen sich die Eheleute das Eigentum an einer Immobile, wobei jeweils über die Anteile frei verfügt werden kann. Die Anteile des Miteigentums werden im Grundbuch eingetragen. Auch wenn unterschiedliche Vereinbarungen und Aufteilungen getroffen werden können, so ist eine Eigentumsquote von 50 / 50 die häufigste Wahl. Diese ist jedoch unabhängig von der geleisteten Finanzierung der jeweiligen Eheleute. Je nachdem, wie die Eigentumsquote aufgeteilt wird, wird bei einer Scheidung auch die Hypothek und der Verkaufsgewinn entsprechend aufgeteilt.

Beim Gesamthandeigentum hingegen gehört die Immobilie in jedem Fall beiden Eheleuten zu gleichen Teilen. Dabei spielt es auch hier keine Rolle, wie hoch der jeweilige Finanzierungsanteil war. Aus diesem Grund gibt es beim Gesamthandeigentum im Gegensatz zum Miteigentum keine Einteilung in Eigentumsquoten. Bei einer Scheidung erfolgt die Vermögensaufteilung aus dem Verkauf der Immobilie oft nach den Vereinbarungen des Gesellschaftsvertrags.

Beim Alleineigentum gehört die Immobilie der Alleineigentümerin oder dem Alleineigentümer, daran ändert auch eine Scheidung nichts. Relevant ist jedoch, ob sich das Vermögen während der Ehe z.B. durch die Immobilie erhöht hat und es so zu einem Zugewinn gekommen ist. Bei einer Immobilie ist das dann der Fall, wenn die Immobilie als Alleineigentum während der Ehe gekauft wurde oder wenn die Immobilie während der Ehe ausgebaut oder modernisiert wurde. Auch Wertsteigerungen einer in die Ehe eingebrachten Immobilie sind ein Zugewinn und unterliegen bei Scheidung dem Zugewinnausgleich. 

Welche Alternativen zum Immobilienverkauf gibt es bei einer Scheidung oder Trennung?

Wenn es Gründe dafür gibt, die Wohnung oder das Haus nicht zu verkaufen, dann gibt es auch Alternativen. Zum einen kann die Immobilie auf eine Ehepartnerin oder einen Ehepartner übertragen werden. Dies setzt jedoch voraus, dass die entsprechende Person allein für die Hypothek aufkommen möchte und kann. Die Übertragung ist jedoch nur möglich, wenn die Bank damit einverstanden ist. Sollte dies der Fall sein, bedarf es zusätzlich eines Gutachtens, welches den Verkehrswert der Immobilie ermittelt, damit die andere Ehepartnerin bzw. der andere Ehepartner entsprechend ausbezahlt werden kann. Der Anteil kann je nach Güterstand und Eigentumsform abweichen, beträgt aber in den meisten Fällen 50 %.

Zum anderen ist es auch möglich, die Immobilie nach einer Scheidung oder einer Trennung gemeinsam zu behalten und beispielsweise als Anlageobjekt zu nutzen, wobei sowohl die Mieteinnahmen als auch die Verwaltungskosten geteilt werden. Hierbei behält man sich auch die Option vor, die Immobilie später zu vererben.

Zudem ist es möglich – wenn nur eine Person als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen ist – dass anstelle einer Auszahlung auch ein Nutzungsrecht vereinbart wird. Dieses kommt häufig zum Einsatz, wenn Kinder von der Scheidung betroffen sind. In diesem Fall muss die Alleineigentümerin oder der Alleineigentümer die Immobilie verlassen, wird dann aber in Form von Mieteinnahmen entsprechend entschädigt.

Was passiert mit der Hypothek bei einer Scheidung?

Bei einer Scheidung mit Immobilieneigentum sind sowohl der Güterstand als auch die Eigentumsform entscheidend. In Deutschland ist die Zugewinngemeinschaft der meistgewählte Güterstand. Dieser kommt zur Anwendung, wenn von den Eheleuten nichts Separates vereinbart wurde. Gibt es also keinen Ehevertrag, kommt automatisch die Zugewinngemeinschaft zur Anwendung. Bei der Zugewinngemeinschaft haften die Eheleute solidarisch für Schulden, die sie gemeinsam eingehen. Dies kann beispielsweise auf die Hypothekarschulden zutreffen.

Bei der Eigentumsform kommt in Deutschland das Miteigentum am häufigsten zum Einsatz. Beim Miteigentum gehört eine Sache in den meisten Fällen beiden Eheleuten zu 50 %, und zwar egal, wie viel beispielsweise für den Wohnungs- oder Hauskauf pro Person investiert wurde. Mittels einer Eintragung der Eigentumsquoten im Grundbuch kann jedoch auch klar festgehalten werden, wem aufgrund der Finanzierung wie viele Prozente des Eigenheims gehören.

Die Kombination aus Zugewinngemeinschaft (Solidarhaftung) und Miteigentum bedeutet also, dass beide Eheleute für die gesamte Hypothek haften, unabhängig von der jeweiligen finanziellen Situation. Hierbei hat die Bank die Möglichkeit, sich auszusuchen, welche Partei die Schulden abbezahlen soll. Sie hält jedoch auch die andere Person in der Haftung, um mehr Sicherheiten zu haben.

In den meisten Fällen möchten die Ehepaare nach der Scheidung nicht mehr gemeinsam in derselben Immobilie wohnhaft bleiben. Aus diesem Grund löst sich die Person, die nicht in der Immobilie weiter wohnen möchte, aus dem Hypothekarvertrag. Dieser Entscheid ist jedoch von der Bank abhängig und aufgrund fehlender finanzieller Mittel und Sicherheiten nicht immer umsetzbar. Sollte dieser Fall eintreten, gibt es drei Möglichkeiten:

• Verringern Sie die Hypothek, um auch den Fremdkapitalanteil zu verringern.
• Bieten Sie der Bank Zusatzsicherheiten wie z.B. Lebensversicherungen als Pfand.
• Sollten die ersten beiden Maßnahmen nicht möglich sein und die Bank willigt einer Übernahme der Hypothek nicht ein, kommt die Person, die nicht in der Immobilie wohnen bleiben möchte, erst aus der Haftung, wenn die Immobilie verkauft wird. 

Fünf Tipps zum Umgang mit Immobilien bei Scheidungen oder Trennungen

Möchten Sie die Immobilie übernehmen? Dann versuchen Sie die laufende Hypothek zu übernehmen. Bei einem Ausstieg aus dem Vertrag würden sonst hohe Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Möchten Sie eine neue Immobilie kaufen? In diesem Fall können Sie die gemeinsame Hypothek nach der Scheidung übernehmen, wobei auch hier die Bank die finanziellen Mittel und Sicherheiten neu prüft.

Möchten Sie die gemeinsame Immobilie verkaufen? So können Sie neben einem klassischen Verkauf auch eine Versteigerung der Immobilie in die Wege leiten, bei welcher jedoch der Verkaufswert ungewiss ist. Damit Sie die Immobilie also nicht unter Wert verkaufen, empfiehlt sich eher das Bieterverfahren, bei welchem Ihre Immobilie von einer erfahrenen Maklerin oder einem erfahrenen Makler angepriesen wird.

Möchten Sie mögliche Probleme bereits vorgängig vermeiden? Dann empfiehlt es sich, schon vor oder zu Beginn der Ehe einen Vertrag abzuschließen. Denken Sie zudem daran, die Eigentumsquote im Grundbuch eintragen zu lassen. Und befassen Sie sich im Idealfall bereits vor der Hochzeit mit den verschiedenen Güterständen und Eigentumsformen.

Möchten Sie eine noch laufende Finanzierung ablösen? Nutzen Sie in diesem Fall den Erlös aus dem Verkauf der Immobilie. Der Betrag, der beispielsweise nach dem Begleichen der Hypothek, der Nebenkosten oder einer allfälligen Vorfälligkeitsentschädigung übrigbleibt, kann im Anschluss unter den Eheleuten aufgeteilt werden.