Vorsicht bei Schrottimmobilien
31.05.2024
Autor/-in
Patrick Herrmann
Kategorien
- Mieten
In vielen Kommunen wird ein bedenkliches Spiel mit Schrottimmobilien getrieben, das insbesondere dort floriert, wo die wirtschaftliche Lage schlecht ist. Hier nutzen skrupellose Geschäftsleute Zwangsversteigerungen aus, um problembehaftete Immobilien zu erwerben, sie anschließend unter prekären Bedingungen zu nutzen und auszubeuten. Diese Praktiken finden besonders in Gebieten mit hoher Migrationsdichte statt, wo die Notlage und der Mangel an angemessenem Wohnraum ausgenutzt werden. Dabei wird das Rechtssystem missbraucht, um Profite auf Kosten der Gemeinschaft zu erzielen. Diese Form des Missbrauchs und der Ausbeutung fordert nicht nur soziale und wirtschaftliche Tribute, sondern untergräbt auch das Vertrauen in die Integrität des Immobilienmarktes.
Definition Schrottimmobilie
Schrottimmobilien (auch Problemimmobilien) sind Gebäude oder Grundstücke, die aufgrund von Vernachlässigung, mangelnder Instandhaltung oder unzureichender Bauqualität erhebliche Mängel aufweisen. Sie können verschiedene Immobilienarten wie Wohngebäude, Gewerbeimmobilien und Industrieanlagen umfassen. Ist der Begriff auch nicht einheitlich definiert, so umfasst er im Kern doch eine Reihe gut identifizierbarer Merkmale.
- Verfallene Zustände: Schrottimmobilien weisen oft offensichtliche Zeichen von Verfall und Vernachlässigung auf. Hierzu gehören etwa verrostete oder beschädigte Dächer, abgeblätterte Farben, kaputte Fenster und Türen, undichte Rohre und strukturelle Schäden.
- Mangelnde Instandhaltung: Eigentümer von Schrottimmobilien investieren oft nicht ausreichend in die Instandhaltung oder Reparatur von Gebäuden und Anlagen. Dies kann zu einem fortschreitenden Verfall führen und die Lebensqualität für Mieter oder Nutzer beeinträchtigen.
- Unzureichende Bauqualität: Einige Schrottimmobilien sind von Natur aus minderwertig gebaut oder wurden fehlerhaft konstruiert. Dies kann strukturelle Probleme verursachen, die teure Reparaturen erfordern, um die Sicherheit und Bewohnbarkeit des Gebäudes zu gewährleisten.
- Leerstand und Verlassenheit: Schrottimmobilien sind oft leerstehende Gebäude oder Grundstücke, die von ihren Eigentümern aufgegeben wurden oder aufgrund finanzieller Schwierigkeiten nicht genutzt werden können. Leerstand kann zu weiterem Verfall und zu Problemen wie Vandalismus oder illegaler Besetzung führen.
- Negative Auswirkungen auf die Umgebung: Schrottimmobilien können nicht nur für ihre direkten Bewohner oder Nutzer problematisch sein, sondern auch für die umliegenden Gemeinden. Sie können den Immobilienwert in der Nachbarschaft senken, das Erscheinungsbild und die Attraktivität des Gebiets beeinträchtigen und zu sozialen Problemen wie Kriminalität beitragen.
Aufgrund ihres schlechten Zustands stellen Schrottimmobilien aus mehreren Gründen ein Problem dar. Zunächst einmal beeinträchtigen sie die Lebensqualität der Einwohner erheblich. Menschen, die in solchen Immobilien leben, sind oft mit unzureichenden Wohnbedingungen, Gesundheitsrisiken und Sicherheitsproblemen konfrontiert. Dies kann zu einem Teufelskreis aus Armut und sozialer Ausgrenzung führen. Ebenso senken Schrottimmobilien die Immobilienwerte in ihrer Umgebung, was unter anderem zu sinkenden Steuereinnahmen führen kann.
Darüber hinaus können sie öffentliche Ressourcen beanspruchen, indem sie zusätzliche Belastungen für die kommunalen Dienste wie Polizei, Feuerwehr und Gesundheitsversorgung verursachen. Weitere Probleme sind Gesundheitsrisiken, Kriminalität und erschwerte Bedingungen für die Stadtentwicklung. Und auch darüber hinaus gibt es noch einen weiteren schwerwiegenden Grund, bei Schrottimmobilien genau hinzusehen.
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Betrug mit Schrottimmobilien
In Zusammenhang mit Schrottimmobilien spielt auch das Thema Betrug eine Rolle. In nicht wenigen Fällen werden Schrottimmobilien als Investitionsmöglichkeiten beworben, die angeblich Steuervorteile bieten. Skrupellose Verkäufer oder Vermittler könnten Investoren dazu verleiten, in solche Immobilien zu investieren, indem sie falsche Versprechungen wie hohe Renditen und Steuervorteile machen, die in Wirklichkeit nicht existieren. Oft ködern betrügerische Vermarkter potenzielle Käufer mit gefälschten oder übertriebenen Informationen über die Wertsteigerung oder die Mietrendite. Oft machen sie falsche Angaben zu Lage, Nachfrage oder Gebäudezustand, um Investoren zu täuschen.
Ein weiterer Betrugsmechanismus besteht darin, wichtige Mängel oder Probleme mit der Immobilie zu verschweigen oder herunterzuspielen. Dies könnte strukturelle Schäden, fehlende Baugenehmigungen, Umweltprobleme oder andere rechtliche Probleme umfassen, die den Wert oder die Nutzung der Immobilie erheblich beeinträchtigen könnte.
Da sich nicht wenige Betrüger Rechtslücken und Grauzonen zunutze machen, um ihre Praktiken zu verschleiern oder zu rechtfertigen. Ist es außerdem oft nicht leicht, sie zur Verantwortung zu ziehen. Typisch sind komplexe Finanzstrukturen, undurchsichtige Vertragsbedingungen und falsche Versicherungen.
Investoren, die Opfer von Schrottimmobilien-Betrug werden, können erhebliche finanzielle Verluste erleiden und rechtliche Schwierigkeiten haben, ihre Investitionen zurückzugewinnen oder Schadenersatz zu erhalten. Doch es sind nicht nur Investoren betroffen. Betrüger beschädigen letztlich das Gesamtvertrauen in den Immobilienmarkt und untergraben die Integrität der Branche. Deshalb ist es wichtig, dass sich potenzielle Investoren gründlich informieren und bei verdächtigen Angeboten äußerste Vorsicht walten lassen.
Risiken für Investoren und Käufer
Geht es um Risiken in Zusammenhang mit Schrottimmobilien, empfiehlt es sich, das Problem aus zwei Perspektiven zu betrachten. Auf der einen Seite gibt es Risiken beim konventionellen Kauf von Schrottimmobilien, auf der anderen Seite solche, die mit betrügerischen Transaktionen verbunden sind.
Risiken für Investoren und Käufer bei legalen Schrottimmobilien
Schrottimmobilien haben aufgrund ihres Zustands und ihrer Lage oft einen niedrigen Marktwert. Investoren könnten Schwierigkeiten haben, einen angemessenen Verkaufspreis zu erzielen oder eine akzeptable Rendite aus der Vermietung zu erzielen. Darüber hinaus kann die Sanierung bzw. Instandhaltung von Schrottimmobilien sehr kostspielig sein. Investoren müssen möglicherweise erhebliche Mittel für Renovierungsarbeiten, Reparaturen und Modernisierungen aufwenden, um die Immobilie wieder bewohnbar oder nutzbar zu machen.
Aufgrund des hohen Risikos und des niedrigen Werts von Schrottimmobilien können Banken und Kreditgeber außerdem zögern, Finanzierungsmöglichkeiten anzubieten. Investoren könnten Schwierigkeiten haben, Kredite oder Darlehen zu erhalten, um den Kauf oder die Sanierung der Immobilie zu finanzieren.
Risiken bei betrügerischen Transaktionen mit Schrottimmobilien
Betrügerische Verkäufer könnten Investoren falsche Versprechungen machen oder wichtige Informationen über den Zustand oder die Geschichte der Immobilie verschweigen. Dies könnte Investoren dazu verleiten, eine Investition zu tätigen, die nicht ihren Erwartungen entspricht oder mit unerwarteten Risiken behaftet ist. Vor allem, wenn gar nicht beabsichtigt wird, die Immobilie später zu nutzen, sondern nur zu Steuersparzwecken zu erwerben, bestehen oft erhebliche Verlustrisiken, die bis zum Gesamtverlust der Einlage reichen können.
In einigen Fällen könnten betrügerische Transaktionen sogar dazu führen, dass Investoren eine Immobilie erwerben, die gar nicht existiert oder rechtliche Probleme wie fehlende Baugenehmigungen, Eigentumsstreitigkeiten oder Umweltbelastungen aufweist. Dies kann zu rechtlichen Konflikten und finanziellen Verlusten führen.
Aktuelle Rechtsprechung
Die Rechtsprechung zu Schrottimmobilien entwickelt sich stetig weiter und ist komplex. Einige aktuelle Urteile zeigen aber die deutliche Tendenz an, Käufer besser zu schützen. Ein Beispiel hierfür ist das Urteil vom 05.12.2019, Az.: V ZR 255/18. Darin hat der BGH entschieden, dass der Verkäufer einer Schrottimmobilie verpflichtet ist, den Käufer über den Sanierungsbedarf der Immobilie aufzuklären. Unterlässt er dies, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Ein weiteres Beispiel ist das Urteil vom 23.06.2020, Az.: VIII ZR 313/19: Darin hat der BGH entschieden, dass ein Sachverständigengutachten nicht allein ausreicht, um die Aufklärungspflicht des Verkäufers zu erfüllen. Der Verkäufer muss dem Käufer auch die konkreten Ergebnisse des Gutachtens erläutern und ihm Gelegenheit geben, Fragen zu stellen.
Auch auf Ebene der Oberlandesgerichte zeigen aktuelle Urteile, dass der Schutz der Käufer von Schrottimmobilien eine hohe Priorität hat. So entschied etwa das Oberlandesgericht München in seinem Urteil vom 08.11.2022, Az.: 23 U 2437/21, dass Käufer einer Schrottimmobilie auch dann Schadensersatz verlangen können, wenn sie die Immobilie vor dem Kauf besichtigt haben. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Verkäufer den Sanierungsbedarf der Immobilie verschwiegen hat.
Parallel dazu plant die Bundesregierung, Kommunen in die Lage zu versetzen, besser gegen missbräuchliche Geschäftsmodelle vorzugehen. Hierzu ist eine Änderung des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) vorgesehen. Einen entsprechenden Gesetzesentwurf hat die Bundesregierung am 12. März beschlossen: den Entwurf eines Gesetzes zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien.
Wo findet man Schrottimmobilien?
Schrottimmobilien können in verschiedenen Regionen und Stadtgebieten zu finden sein. Häufig sind sie in älteren Stadtvierteln oder Stadtkernen anzutreffen. Diese Gebiete haben mitunter nicht von städtischen Entwicklungsprojekten profitiert, sodass die Nachfrage nach Immobilien hier eingebrochen ist.
Schrottimmobilien sind auch häufiger in wirtschaftlich benachteiligten Gebieten anzutreffen, wo die Bevölkerungsdichte niedrig und die Arbeitslosigkeit hoch ist. In solchen Gebieten können Eigentümer möglicherweise nicht die finanziellen Mittel aufbringen, um ihre Immobilien angemessen zu pflegen oder zu renovieren. Weitere typische Regionen sind Industriegebiete, ländliche Gebiete und Nachbarschaften mit niedriger Nachfrage.
Schrottimmobilien findet man oft im Rahmen von Zwangsversteigerungen, bei denen Eigentümer ihre Immobilien aufgrund finanzieller Schwierigkeiten verlieren. Darüber hinaus sind sie auch auf den gängigen Immobilienportalen zu finden, weshalb man bei zweifelhaften Angeboten immer genau hinsehen sollte.
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Worauf muss man bei Schrottimmobilien achten?
Eine Investition in Schrottimmobilien bietet aufgrund des hohen Wertsteigerungspotenziale gewisse Renditeaussichten, allerdings gehen diese auch mit wesentlich höheren Risiken einher. Entsprechend wichtig ist es, einige Dinge zu beachten.
Wichtig ist zunächst eine umfassende Due Diligence. Diese gründliche Recherche und Prüfung der Immobilie beinhaltet eine Inspektion vor Ort sowie eine Überprüfung des Zustands der Immobilie, der lokalen Markttrends und der potenziellen Rendite. Man sollte sich bewusst sein, dass Schrottimmobilien oft versteckte Mängel oder Probleme aufweisen, daher ist es wichtig, im Rahmen einer Immobilienbewertung alle Aspekte sorgfältig zu prüfen.
Weiterhin ist es wichtig, die Kosten für Sanierung, Renovierung und Reparaturen realistisch einzuschätzen. Schrottimmobilien erfordern oft erhebliche Investitionen, um sie bewohnbar oder nutzbar zu machen. Daher sollte man weit genug im Voraus planen und angemessen budgetieren, um zu hohe Kosten zu vermeiden. In diesem Zusammenhang ist es auch wichtig, eine geeignete Finanzierungsmöglichkeit zu finden. Da Schrottimmobilien oft als risikoreich gelten, könnten herkömmliche Kreditgeber zögern, Darlehen anzubieten. Hier kann es sich empfehlen, alternative Finanzierungsoptionen wie Privatkredite, Hard-Money-Kredite oder Crowdfunding zu nutzen, um die Finanzierung zu sichern.
Um sicherzustellen, dass alle Verträge und rechtlichen Dokumente rechtssicher gestaltet sind, sollte man sie vorab von einem qualifizierten Anwalt überprüfen lassen. So geht man sicher, dass keine rechtlichen Probleme übersehen werden. Wichtig sind hier vor allem Baugenehmigungen und Grundbucheinträge.
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