Immobilienbewertung: Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
08.07.2025
Autor/-in
Patrick Herrmann
Kategorien
- Verkauf
- Vermittlung
Ob beim Verkauf, im Rahmen einer Erbschaft oder zur Vermögensplanung – wer eine Immobilie besitzt, wird früher oder später mit der Frage konfrontiert: Wie viel ist mein Haus oder meine Wohnung aktuell wert? Die Wertermittlung ist kein Ratespiel, sondern ein systematischer Prozess, der auf anerkannten Verfahren, aktuellen Marktdaten und individuellen Eigenschaften basiert. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Immobilienbewertungen in Deutschland durchgeführt werden, welche Faktoren entscheidend sind und welche Möglichkeiten Sie haben, den Marktwert fundiert und verlässlich einschätzen zu lassen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Marktwert einer Immobilie basiert auf Lage, Zustand, Nutzung und Marktentwicklung – nicht auf dem Wunschpreis des Eigentümer.
- Je nach Immobilientyp kommen das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung.
- Eine professionelle Bewertung – ob online oder vor Ort – liefert die fundierte Grundlage für Entscheidungen rund um Verkauf, Finanzierung oder Vermögensplanung.
Warum eine Immobilienbewertung notwendig ist
Der Immobilienmarkt ist ständig in Bewegung. Veränderungen in der Nachfrage, neue gesetzliche Vorgaben, energetische Anforderungen und regionale Entwicklungen beeinflussen die Werte von Wohn- und Gewerbeimmobilien erheblich. Eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktwerts ist daher nicht nur beim Verkauf von zentraler Bedeutung, sondern auch bei Erbschaften, Scheidungsverfahren, Finanzierungen oder steuerlichen Fragestellungen. Eine seriöse Bewertung schützt Eigentümer davor, ihr Objekt entweder unter Wert zu veräußern oder durch unrealistische Preisvorstellungen potenzielle Käufer zu verlieren. Sie gibt Sicherheit und schafft eine transparente Grundlage für alle weiteren Schritte.
Welche Faktoren bestimmen den Immobilienwert?
Der Wert einer Immobilie wird durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst, die sich gegenseitig verstärken oder abschwächen können. Eine zentrale Rolle spielt die Lage – sowohl im geografischen als auch im infrastrukturellen Sinne. Die Erreichbarkeit, Nähe zu Schulen, Einkaufszentren oder Grünflächen sowie das Image des Stadtteils oder Quartiers fließen in die Bewertung ein. Hinzu kommen Eigenschaften wie Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungsstand, energetische Qualität und die bauliche Substanz. Auch die Architektur, Raumaufteilung und Ausstattungsmerkmale wie Fußbodenheizung oder Einbauküche können eine Rolle spielen, ebenso wie der Pflegezustand und vorhandene Baumängel.
Da sich Immobilienwerte nicht nur an technischen Daten festmachen lassen, sondern immer auch durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bestimmt werden, fließen aktuelle Marktentwicklungen ebenso in die Bewertung ein wie zukünftige Potenziale.
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Die drei wichtigsten Bewertungsverfahren
In Deutschland werden Immobilien in der Regel nach drei standardisierten Verfahren bewertet, die je nach Objektart und Nutzungsform angewendet werden.
Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren basiert auf den real erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser in homogenen Wohngebieten. Der Markt bestimmt den Wert – dadurch gilt das Vergleichswertverfahren als besonders marktnah.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Immobilien wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten wird der Wert auf Grundlage der erzielbaren Einnahmen berechnet. Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und der sogenannte Liegenschaftszinssatz fließen hier in die Berechnung ein. Ziel ist es, den wirtschaftlichen Nutzen der Immobilie abzubilden.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird häufig bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern verwendet. Es setzt sich aus dem Bodenwert und den Wiederherstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung zusammen. Dieses Verfahren ist dann hilfreich, wenn keine Vergleichsdaten oder Ertragswerte vorliegen.
Online- vs. Vor-Ort-Bewertung: Wann lohnt sich was?
Die ersten Schritte zur Immobilienbewertung lassen sich heute ganz bequem online erledigen. Mithilfe moderner Technologien, automatisierter Modelle und umfangreicher Marktdatenbanken bietet eine Online-Bewertung eine schnelle Möglichkeit, sich einen ersten Eindruck über den potenziellen Wert der eigenen Immobilie zu verschaffen. BETTERHOMES arbeitet hier mit dem Anbieter PriceHubble zusammen, der auf künstlicher Intelligenz und Big Data basiert. In nur drei Schritten erhalten Eigentümer eine kostenlose und unverbindliche Wertschätzung, die per E-Mail übermittelt wird.
Für eine detaillierte Bewertung und die Vorbereitung eines Verkaufsprozesses empfiehlt sich zusätzlich eine Vor-Ort-Bewertung. Dabei werden Immobilie und Grundstück persönlich durch eine erfahrene Maklerin oder einen erfahrenen Makler besichtigt, um individuelle Merkmale in die Analyse einfließen zu lassen. Ergänzt wird die Einschätzung durch eine Zustands- und Marktanalyse, basierend auf den professionellen Tools unseres Partners on-geo und der Software LORA®, die auch in der Banken- und Bewertungsbranche zum Einsatz kommt.
Wie läuft eine Immobilienbewertung bei BETTERHOMES ab?
Nach der Kontaktaufnahme erfolgt zunächst eine unverbindliche Vorbesprechung, in der erste Informationen zur Immobilie abgefragt werden. Anschließend vereinbaren unsere regionalen Expertinnen und Experten einen Vor-Ort-Termin, bei dem sie sich persönlich ein umfassendes Bild von der Immobilie machen. Dabei werden Details wie Baujahr, Modernisierungsstand, Grundriss, Ausstattung und Zustand aufgenommen. Auch Unterlagen wie der Energieausweis oder der Grundbuchauszug können für eine präzise Bewertung hilfreich sein.
Nach der Begehung erhalten Eigentümer eine strukturierte Bewertung, die sowohl die objektbezogenen Merkmale als auch die aktuelle Marktsituation einbezieht. Das Ergebnis liefert eine fundierte Grundlage für Preisverhandlungen und Vermarktungsstrategien. Die Bewertung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.
Was bringt eine Immobilienbewertung wirklich?
Eine fundierte Bewertung schützt vor typischen Fehlern beim Verkauf. Wer den Preis zu hoch ansetzt, schreckt Interessenten ab – das Objekt »verbrennt« auf dem Markt. Wird zu niedrig angesetzt, verlieren Eigentümer bares Geld. Eine realistische Einschätzung erhöht die Chancen auf einen zügigen und erfolgreichen Verkauf erheblich.
Darüber hinaus gibt eine Bewertung Orientierung in steuerlichen oder familiären Fragen, etwa bei Erbschaften, Vermögensaufstellungen oder bei einer Scheidung. Auch bei der Immobilienverrentung oder der Entscheidung über eine Sanierung ist der aktuelle Marktwert ein entscheidendes Kriterium.
Fazit: Immobilienbewertung als Schlüssel zum Erfolg
Ob online oder vor Ort – eine Immobilienbewertung ist der erste Schritt, um Klarheit über den tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie zu gewinnen. Sie schafft eine fundierte Basis für wichtige Entscheidungen – sei es bei Verkauf, Vermietung oder Finanzierung. Dank moderner Tools wie der Online-Bewertung mit PriceHubble und der detaillierten Vor-Ort-Begutachtung durch unsere Expertinnen und Experten mit on-geo®, haben Eigentümer heute die Möglichkeit, schnell und präzise den Wert ihrer Immobilie zu bestimmen – kostenlos, unverbindlich und datengestützt. Bitte beachten Sie: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung.
Obwohl dieser Beitrag sorgfältig recherchiert wurde, kann keine Garantie für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der Informationen übernommen werden. BETTERHOMES übernimmt keine Haftung für allfällige Schäden oder Konsequenzen, die sich aus der Nutzung dieser Informationen ergeben. Der Beitrag ersetzt keine rechtliche Beratung.
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