Immobilie steuerfrei verkaufen – das müssen Sie wissen

Der wichtigste Punkt – die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf eines Hauses spielt die Versteuerung des Gewinns eine wichtige Rolle. Einschlägig ist hier § 23 EstG, der besagt, dass Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften grundsätzlich steuerpflichtig sind. Das gilt für Grundstücke, Häuser und Wohnungen genauso wie für Sachgegenstände anderer Art.

Eine Ausnahme gilt, wenn zwischen dem Kauf bzw. der Herstellung der Immobilie und ihrem Verkauf mehr als 10 Jahre liegen. Dabei ist das Datum entscheidend, an dem der Kaufvertrag beurkundet wurde.

Steuerbefreiung bei Eigennutzung der Immobilie

Doch auch, wenn die Regelung zu Spekulationsfrist keine Anwendung findet, kann die Besteuerung eines Verkaufsgewinns entfallen. Das ist bei vollständiger oder teilweiser Selbstnutzung der Immobilie der Fall. Eine teilweise Selbstnutzung liegt dann vor, wenn das Objekt im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das gilt auch für angebrochene Kalenderjahre. Ebenso sind von der Regelung Zweitwohnungen und ausschließlich selbstgenutzte Ferienwohnungen betroffen.

Ein genauer Blick empfiehlt sich weiterhin auf die Definition der Bezeichnung »eigener Wohnzweck«, wie sie der Gesetzgeber versteht. Hier ist die Vorgabe, dass die Immobilie durch die Verkäuferin oder den Verkäufer selbst oder seine Familie bewohnt wurde. Unter steuerlichem Gesichtspunkt zählen dazu die Kinder, solange die Eltern noch Kindergeld beziehen. Nutzen andere Verwandte die Immobilie, wird der Verkaufsgewinn ohne Einschränkung versteuert.

Eine weitere Ausnahme von der Gewinnsteuer liegt noch vor, wenn das Haus an ein Kind oder die Ehepartnerin oder den Ehepartner verkauft wird.

Ausnahme: Geht es um einen Grundstücksverkauf, kann eine Eigennutzung regelmäßig nicht gegeben sein, da ein unbebautes Grundstück nicht bewohnt werden kann. Hier fällt bei einem gewinnbringenden Verkauf die Spekulationssteuer an.

Wie viel Steuern lassen sich bei einem Immobilienverkauf sparen?

Wie hoch die Steuer und damit die mögliche Ersparnis ist, hängt von der Höhe des Wertzuwachses und dem damit verbundenen Verkaufsgewinn sowie dem persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Hier kann je nach Ausgangslage eine Steuerlast in Höhe von bis zu 45 Prozent anfallen. Weitere Einflussfaktoren sind der damalige Kaufpreis sowie die Veräußerungs- und Anschaffungskosten.

Wer die Spekulationssteuer für einen spezifischen Fall berechnen will, kann dafür einen von vielen online verfügbaren Rechnern nutzen. Nehmen wir als Beispiel eine Immobilie, die für 280.000.– € verkauft wurde und bei der die Verkaufskosten 10.000.– €, die Anschaffungskosten 230.000.– € und der persönliche Steuersatz 40 % betragen. Hier gilt folgende Rechnung:

• Zu versteuernder Gewinn = 280.000.– € – 10.000.– € – 230.000.– € = 40.000.– €
• 40.000.– € * 0,4 = 16.000.– €
• Die zu zahlende Steuer und damit die mögliche Ersparnis beträgt in diesem Beispiel 16.000.– €. Das macht deutlich, dass sich durch eine optimierte steuerliche Gestaltung zum Teil erhebliche Beträge einsparen lassen.

Wie sieht es beim gewerblichen Grundstückshandel aus?

Bei dem Beispiel handelte es sich um einen privaten Hausverkauf. Diese Charakteristik trifft nicht mehr zu, wenn man regelmäßig Immobilien verkauft bzw. drei oder mehr Immobilien innerhalb von fünf Jahren. In diesen Fällen sind die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels einschlägig (§ 15 EstG). Überschreitet man die Drei-Objekt-Grenze, unterliegen die Einkünfte außerdem noch der Gewerbesteuer. Zusätzlich kann es weitere Verpflichtungen wie die zur Buchführung und Bilanzierung geben.

Bei der Gültigkeit der Drei-Objekt-Grenze gibt es aber auch Ausnahmen. Das sind im Einzelnen:

• Immobilien mit einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren
• Immobilien, die mehr als fünf Jahre selbst bewohnt wurden
• Geerbte Immobilien

Ebenfalls spielt die Gewinnerzielungsabsicht eine Rolle, weshalb das Finanzamt Schenkungen nicht als Verkäufe einstuft. Das gilt auch für teilentgeltliche Veräußerungen, bei denen ein Haus zum Beispiel weit unter seinem Marktwert an Verwandte verkauft wird.

Doch es gibt auch Ausnahmen in die andere Richtung. Wenn bei einer Immobilientransaktion eine klare Gewinnerzielungsabsicht besteht, können auch bereits zwei Verkäufe innerhalb von fünf Jahren als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft werden.

Hinweis: Wenn die Immobilie nicht zu einem Privat-, sondern zum Betriebsvermögen gehört, werden die Verkaufsgewinne zum steuerpflichtigen Unternehmensgewinn gezählt.

Wie werden Verluste beim Immobilienverkauf steuerlich behandelt?

Wenn aus einem Immobilienverkauf Verluste erwachsen, können diese gem. § 23 EstG maximal bis zur »Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden«. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können nicht mit Einkünften anderer Art verrechnet werden. Bezogen auf den Immobilienverkauf bedeutet das, dass Verluste nur geltend gemacht werden können, wenn der Gewinn aus einem gleichartigen privaten Veräußerungsgeschäft erzielt wurde und die Steuerlast aus diesem Gewinn senkt.

Die steuerliche Behandlung von geerbten Immobilien

Erbt man eine Immobilie, übernimmt man die Spekulationsfrist von der Erblasserin oder vom Erblasser. War also zum Beispiel eine vermietete Immobilie über 10 Jahre im Besitz der Erblasserin oder des Erblassers, muss man keine Spekulationssteuer entrichten. Das gilt auch, wenn die Erblasserin oder der Erblasser die Immobilie seit der Anschaffung bzw. der baulichen Fertigstellung oder im Jahr der Vererbung sowie in den letzten zwei Kalenderjahren davor selbst genutzt hat. Wer eine Immobilie vererben möchte, sollte sich im Vorfeld genau informieren.

Hinweis: Geerbte Immobilien werden nicht zu der Drei-Objekt-Grenze des gewerblichen Grundstückshandels gezählt.

Fazit – Lohnt sich ein Hausverkauf trotz Besteuerung

Die Antwort auf die Frage, ob sich ein Hausverkauf lohnt, muss immer individuell gefunden werden und ist abhängig von der persönlichen Situation. Auch spielt das aktuelle Marktgeschehen und die Dynamik bei der Immobilienpreisentwicklung eine zentrale Rolle. Wenn man über einen Verkauf nachdenkt, sollte man sich deshalb zuerst immer von einem erfahrenen Makler oder einer erfahrenen Maklerin beraten lassen.